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數據解讀 | 墨爾本表現力壓悉尼-8月5日拍賣前瞻

2017-08-11 11:02

上周回顧

上週六(729日),悉尼墨爾本兩地拍賣市場溫和反彈,其中悉尼拍賣清空率70%,中位價110萬;墨爾本拍賣清空率76%,中位價74萬,基本和722日相似。

按照CoreLogic的資料,本周(85日)全澳預計共有1707套房產拍賣,比729日的1778套稍少一些。各州首府城市拍賣數量分別是:悉尼562套,墨爾本846套,布里斯本147套,阿德萊德53套,坎培拉62套,珀斯31套,塔斯馬尼亞5套。週末天氣晴朗,但鑒於拍賣數量不高,市場信心稍弱,中位價和清空率期望值有限。

1,悉尼房市熱度低於去年

我們先看最近八周的清空率及中位元價圖表,繼624日中位價創造八周最高紀錄133.5萬澳幣之後,71日,78日,715日中位價呈現的是一個穀底反彈的趨勢,不過到了722日,中位價109萬的數值,打斷了上漲週期,也創下了八周以內中位元價的最低記錄,729日中位價反彈為110萬。

從清空率走勢來看,之前的上升趨勢被打斷,不過也是正常波動。

悉尼的拍賣數量方面,九連跌(從520日的880套連續下跌到722日的479套,統計不包含610日公眾節假日的407套)的趨勢和清空率的上升是背離的,729日拍賣數量連續下跌的趨勢中止,提高到537套。

相比去年同期,清空率從冬天到春天都是一個先抑後揚的走勢,而且兩條曲線的匹配度非常高,季節性變化對清空率的影響很穩定。不過悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市場並沒有去年那麼火熱的事實。

和去年同期八個周相比,悉尼拍賣中位價平均都有10%以上的提高,但722日的資料讓人失望,109萬的中位價是20172月以來悉尼最低的水準,而且比去年同期的121萬減少了近10%729日資料同樣沒什麼起色,中位價兩周都比去年同期要低,而且幅度不小。

 

2,墨爾本力壓悉尼

我們再來看墨爾本,八周內最高是624日的89萬,最低是71日的68.2萬,729日清空率76%,中位價74萬,屬於中等偏低水準。最近四周以來,中位價都在74-75萬之間,但清空率比悉尼都要好。

拍賣數量方面,剔除610日的假日,經過6連跌後(從527日的1143套持續下跌到715日的636套)站穩反彈,連續兩周上升。

和去年同期相比,墨爾本在7月之前表現都很好,勝過去年。但是從78日開始,清空率(78日,15日)兩次結果都低於去年同期,722日,29日,兩條曲線再次交叉重合,相比悉尼,墨爾本的市場表現要好一點。

墨爾本中位價和一年前相比,基本也有兩位數的漲幅,但最近三周(715, 22, 29日)基本和去年持平,相比悉尼的下降近10%,墨爾本市場表現更好。綜合清空率和中位價的表現,我也不難得出在過去的一月,一季度或者一年內,墨爾本二手房房價表現都會比悉尼要好(後面的資料也認證了這個結論)。

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